Investir dans l’immobilier

Investir dans l'immobilier

L’investissement immobilier est parfois perçu comme un investissement lourd, réservé aux initiés, ou l’on peut perdre son argent rapidement. Or, comme tout investissement, il demande de se pencher sur le secteur avant d’investir et peut s’avérer rapidement extrêmement rentable.

Les différents types d’investissement immobiliers : Locatif, Patrimoniale, Opération de marchand de bien

L’investissement immobilier se différencie en plusieurs catégories, l’investissement locatif, patrimoniale ou l’achat/revente dit l’opération de marchand de bien. Ces investissements n’ont pas les mêmes buts et ont chacun des spécificités.

Investissement locatif

L’investissement locatif se démocratise de plus en plus. Son but est avant tout d’obtenir la meilleure rentabilité possible et pour cela il y aura besoin d’un locataire. Le locataire représente dans cet investissement la plus grande part de risque, car en France un locataire est bien plus protégé qu’un propriétaire et vous pourrez vous retrouvez rapidement avec des impayés. Investissement locatif immobilier
Avant même de visiter des biens, vous devez déjà vous fixer un objectif de rentabilité (réalisable, tout le monde n’a pas un réseau très développé lors de ses premiers investissements) et convenir de plusieurs critères essentielles pour optimiser celle-ci. Les charges seront notamment un détail important étant donné qu’à la différence d’une acquisition immobilière pour une résidence principale, il faudra qu’elle soit le plus faible possible afin de pouvoir transférer une partie au locataire sans que cela n’affecte trop le montant du loyer que vous fixerez et ainsi pouvoir louer rapidement son bien.
En effet un bon investissement locatif est un investissement dans un bien qui ne sera jamais vide, peu importe que vous choisissez un bail meublé ou non, vous devez offrir à votre locataire un certain confort pour qu’il se plaise dans votre appartement, choisir un secteur géographique avec une forte demande (ville étudiante, grande métropoles etc…) et anticiper tout départ en commençant les visites avant que le locataire quitte les lieux.
L’état de la copropriété est de ce fait très important, une copropriété saine et sans déficit est une copropriété où vous ne risquez pas de payer les charges des autres copropriétaires, et où les travaux lié à la copropriété sont étalés dans le temps.

Mettre son bien en gestion locative pour investir dans l’immobilier

Si mettre son bien en gestion locative n’est pas gratuit et peut altérer le taux de votre rentabilité, il est très utile car il permet à la fois de ne pas s’épuiser psychologiquement (à force de gérer les incidents quotidiens) et de ne pas s’inquiéter sur un loyer qui n’arrive finalement jamais. En effet, un des solutions pour éviter le risque d’impayé demeure l’assurance loyers impayés ou garantie des loyers impayés. Ce service offert généralement par les agences, via des assurances auxquelles elles ont souscrites, coûte à un investisseur entre 3% et 4% du montant du loyer annuel perçu mais annule totalement le risque d’avoir un trou dans ses rentrées (une perte de un mois de loyer équivalent à 8% du montant du loyer annuel).
De plus, il vous permettra de partir en vacances plus sereinement ou d’investir dans des secteurs géographiques éloignés de votre domicile, sans risque de devoir vous rendre sur les lieux du jour au lendemain pour résoudre un problème, l’agence immobilière proposant comme service de gérer tous les problèmes auquel le locataire pourrait être confronté (fuite d’eau, travaux d’urgence à effectuer etc…).

Les erreurs à ne pas commettre

 

  • Investir dans un secteur géographique ou la demande est faible
    Appâté par une rentabilité importante, avec un prix d’achat faible pour des perspectives de loyer assez haute, investir dans un secteur à faible demande est une erreur qui vous coûtera cher. Il est préférable de voir baisser sa rentabilité mais la conserver plutôt que de rêver d’une rentabilité inexistante.
  • Investir dans une copropriété bancal
    De même que pour le point précédent, c’est l’appât du gain qui peut vous faire omettre ce détail important. Lorsque vous investissez, vous devez prendre en compte l’état de la copropriété dans laquelle vous achetez. Si celle-ci est déjà très endetté, que les parties communes sont en très mauvaise état, qu’aucun travaux n’est prévu, il y a un risque à la fois que les charges deviennent de plus en plus importantes pour vous, et même parfois que l’immeuble soit désigné comme insalubre et ainsi qu’aucun loyer ne puisse plus être perçu.
  • Choisir un mauvais locataire
    Voila un point qu’il est difficile de contrôler et qui est pourtant très important, le choix du locataire. S’il est préférable de choisir un locataire dans une situation stable (CDI, long CDI…) et avec de bons garants, cela ne garantie pour autant pas forcément que votre locataire payera mieux qu’un indépendant avec des revenus variables. Etudier le dossier et la personnalité de votre locataire de manière aiguisé reste la meilleure des solutions mais c’est bien la le risque le plus important de l’investissement locatif, un risque qui ne peut être éviter que par l’assurance loyer impayé. Toute prise de risque permet d’avoir une meilleure rentabilité, à vous de choisir.

 

Opération de marchand de bien, l’achat revente en immobilier

L’achat revente ou l’opération de marchand de bien, dans un investissement immobilier a pour but d’acheter un bien soit un dessous du prix du marché, soit avec une possibilité de valorisation, afin de le revendre quasi-instantanément après avoir été titré afin de réaliser un bénéfice le plus important possible. Si ce sont généralement des appartements à rénover, ce qui vous demandera une certaine connaissance du milieu afin d’estimer le prix des travaux ou un bon entrepreneur avec des prix intéressants, les successions et les bonnes affaires existent aussi mais sont si convoitées qu’il reste peu de place pour investir dans ces niches.
Afin de trouver la perle rare il faudra visiter de nombreux biens et pour chaque bien comprendre pourquoi il est à ce prix la. Demandant d’être très réactif, vous ferez certainement face à une grosse concurrence sur ce marché et vous devrez à la fois négocier au maximum le prix tout en restant dans la course (un argument peut être un paiement comptant ou sans conditions suspensives de financement).

Les erreurs à ne pas commettre

 

  • Sous évaluer le prix des travaux : Si il y a une règle lorsque l’on achète un appartement à rénover c’est bien de partir sur une fourchette haute de travaux. En effet lors de la rénovation, des problèmes peuvent se rajouter au chantier et ainsi augmenter le devis. On part généralement sur une base de 1 000€/m² pour une rénovation complète, qui peut diminuer jusqu’à 650-700€ en fonction de vos contact avec des entrepreneurs ou si vous réalisez les travaux vous même le week-end.
  • Investir dans un secteur peu liquide : L’achat revente nécessite de pouvoir revendre son bien facilement à un prix intéressant afin d’effectuer la meilleure plus valu possible. Ainsi si la mise en vente est trop longue votre bien risque de perdre de la valeur avec le temps et ainsi faire baisser vos bénéfices.

 

Investissement patrimoniale

Un investissement patrimoniale est généralement un investissement à long terme et est souvent couplé avec un investissement locatif. Utiliser par de nombreux investisseur afin de créer un déficit foncier, cet investissement prend à la fois note d’une certaine rentabilité locative, d’un certain confort à des fins d’utilisations particulières (personnelles ou pour des proches), et une possibilité de plu valu à la revente.
Lorsque l’on souhaite investir pour enrichir son patrimoine d’un bien immobilier supplémentaire, sur le long terme, l’état de la copropriété doit être analysé de manière aiguisée afin de ne pas avoir de dépenses courantes trop importante.

Résidence principale

Un acquisition immobilière pour une résidence principale est un vrai investissement. En effet le crédit que vous rembourserez, à contrario du paiement d’un loyer, fera vivre votre argent et lui donnera une raison plus valable pour être dépensé, il sera investi.
Les avantages pour une acquisition immobilières en résidence principale sont nombreux (offre des banques plus intéressante avec de meilleurs taux) et l’une des plus intéressante et la non-imposition sur la plus-value. En effet lorsque vous revendez un bien, si vous le vendez plus cher que son prix initial d’acquisition, vous serez imposé à environ 30% (dégressif avec le temps), hormis pour une résidence principale. Cet avantage est dailleurs utilisé par les investisseurs qui n’ont pas de résidence principale et souhaite faire une opération de marchand de bien en désignant cette opération comme acquisition pour résidence principale. Attention, les banques ne sont pas dupes et cette astuce ne pourra être utiliser que deux fois sans risques.

Combien peut-on investir dans l’immobilier ?

Contrairement à la pensée commune, un investissement immobilier n’est pas forcément très important, en fonction du secteur dans lequel vous achetez ou le type de bien que vous souhaitez acquérir, vous pourrez obtenir une rentabilité intéressante sans engager 100% de votre capital financier.

Investir le minimum

Pour investir peu, il existe différent moyen, nous avons pris ci-dessous deux exemples d’acquisition qui peuvent vous rapporter plus qu’un placement en banque dans un livret A.

Investir dans un parking

Les parkings peuvent être de très bon placement. Acquis dans une ville ou la demande est importante (exemple : Paris), vous n’aurez de mal ni pour le louer ni pour le revendre lorsque vous aurez besoin de capitaux. Bénéficiant de charges très faible, entre 10€ et 20€ par mois, et sans le risque de voir son bien dégradé comme pour un appartement, cet investissement permet une rentabilité entre 6.5% et 7.5% pour un investissement au plus lourd de 20 000 € (hors zone très tendu).

Investir dans une petite surface

Investir dans une petite surface est généralement le meilleur moyen de limiter les risques et d’optimiser sa rentabilité, notamment pour un investissement locatif. Dans une grande copropriété il limitera le nombre de tantièmes liés au lot et atténuera ainsi les dépenses lors de gros travaux de copropriété (ravalement, toiture etc…). Les locataires de ce type de logement sont bien souvent jeunes, et étudiant et il faudra donc penser à étudier la demande dans le secteur ou vous achetez afin d’éviter les déconvenues.

Où doit-on investir? Capitale, étranger, les avantages et inconvénients

Elle est l’éternelle question que se pose les investisseurs, où investir ? Si on aura tendances à se diriger vers des secteurs ou les prix peuvent être bas grâce à une crise, il faut prendre son temps afin de maîtriser son investissement et ne pas être trop attiré par l’appât du gain.
En effet, si certains investissent de plus en plus à l’étranger, Berlin, Lisbonne, Porto, Barcelone, il faut aussi savoir lié le côté pratique à son investissement et sortir un peu des chiffres. Un logement à l’étranger vous demandera des déplacements (coût supplémentaire) et une connaissance des lois immobilières dans le pays.
Les meilleurs investissements se font toujours sur des biens qui peuvent se revendre rapidement, ainsi des villes ou la demande est forte et ne risque pas de diminuer sera préférable, Paris en est un très bon exemple étant donné que le prix de l’immobilier ne cesse de croître et que la demande est de plus en plus importante.

Pour conclure nous dirons que si un investissement immobilier ne doit pas être pris à la légère, il est à la portée de toute personne qui a un certain capital et qui souhaite le placer pour obtenir une meilleure rentabilité qu’une épargne classique en banque. Il faudra tout de même s’intéresser à ce domaine avant d’engager son capital pour éviter les déconvenues et étudier très sérieusement l’offre, la demande, l’état du bien et son potentiel de valorisation, l’état de la copropriété, la facilité de location et de revente.
Cet investissement vieux comme la pierre n’est pas pour rien l’un des plus prisés par les investisseurs, et est une réel alternative aux placements classiques. N’hésitez pas à contacter des agences immobilières pour vous aider dans votre projet d’investissement, ces professionnels de l’immobilier souvent mal perçus ont une connaissance souvent aiguisé du secteur dans lequel ils travaillent.